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Come mantenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa in caso di cambio di residenza.

Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di comprendere quanto tempo si deve tenere la residenza per la prima casa, quali sono le modalita', le normative in vigore ed i comportamenti consigliati.

Bonus prima casa e obbligo di residenza

Tra le condizioni per ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa vi è l’obbligo di trasferimento della residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile acquistato. Leggi Agevolazioni prima casa: la residenza. 

L’adempimento può essere fatto anche dopo il rogito (non necessariamente prima), purché non oltre 18 mesi dalla stipula dinanzi al notaio. 

Chi non adempie a tale adempimento perde gli sconti di cui ha usufruito al momento della firma della compravendita. In particolare, oltre a dover pagare le imposte in misura piena che all’epoca avrebbe dovuto versare, subirà una sanzione pari al 30% di tali importi. 

Solo l’impossibilità oggettiva al trasferimento della residenza – determinata magari da un incomprensibile ritardo dell’amministrazione – può essere una valida giustificazione per evitare la penalità.

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa

Ma a quanto ammontano le imposte da versare? Si tenga conto che, con il bonus prima casa, chi compra da una ditta di costruzioni dovrebbe pagare il 10% di Iva e, invece, con le agevolazioni fiscali, ne versa solo il 4%. In più, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, anziché essere in misura percentuale, sono in misura fissa, pari al 200 euro l’una.

Chi invece compra da privato, anziché versare il 9% di imposta di registro ne versa solo il 2% mentre le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una. 

Si può comprendere, da tali dati, che lo sconto può raggiunge anche diverse migliaia di euro.

Per ottenere questi sconti è necessario:

non avere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, bisognerà venderle o donarle prima;

non avere altre case già acquistate in precedenza con tali agevolazioni fiscali, ovunque esse si trovino. In caso contrario, si dovrà venderle o donarle entro massimo un anno dal nuovo acquisto;

si dovrà – come detto sopra – trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato non oltre 18 mesi dal rogito notarile. Non è necessario il trasferimento nella stessa via ove si trova l’abitazione. Il che significa che, se il contribuente è comunque residente in tale territorio, può andare a vivere altrove, lasciando in affitto quello appena comprato. Dunque, è ben possibile usufruire del bonus prima casa anche per gli immobili acquistati ad uso investimento.

In ogni caso, l’abitazione non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 o A/9.

In ultimo, è necessario non vedere l’abitazione prima di cinque anni, a meno che non se ne acquisti una nuova entro 1 anno avente le stesse caratteristiche che abbiamo appena elencato.

Le agevolazioni Imu sull’abitazione principale

Oltre al bonus prima casa, la legge prevede un ulteriore beneficio fiscale: l’esenzione Imu sull’abitazione principale. Si tratta però di una disciplina completamente diversa che tocca, innanzitutto, non la “prima casa” ma la “dimora abituale” del contribuente. 

In pratica, non è più sufficiente essere genericamente residenti nel Comune ove si trova l’immobile in questione ma bisogna vivere all’interno di esso. In buona sostanza, la legge richiede due requisiti: 

° la residenza nell’immobile acquistato;

° la dimora abituale nell’immobile acquistato.

Il che significa che non basta andare all’anagrafe e cambiare la propria residenza se poi si vive altrove. Tale doppio requisito è stato previsto proprio per evitare le numerose frodi ai danni del Fisco commesse da chi sposta la residenza a proprio piacimento.

Non appena si trasferisce la residenza in un altro luogo – anche se all’interno dello stesso Comune – si perde l’esenzione Imu.

Per quanto tempo bisogna mantenere la residenza nella nuova abitazione?

Passiamo ora a risolvere il problema di partenza: una volta trasferita la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, dopo quanto tempo ci si può trasferire in un altro luogo? In altri termini, quanto tempo si deve tenere la residenza per la prima casa?

Chi cerca una soluzione nella legge non la troverà. La normativa a riguardo è, infatti, lacunosa e non chiarisce tale problema, che tuttavia è stato posto all’Agenzia delle Entrate (leggi Cambio residenza: quando farlo?). È stata quindi l’amministrazione finanziaria, con una propria comunicazione, a colmare la lacuna [1]. 

In particolare, si è detto che la residenza debba restare all’interno della nuova abitazione per tutto il tempo in cui il controllo può essere eseguito, ossia fino a 18 mesi dall’acquisto ossia dalla firma del rogito notarile. Dopodiché, il contribuente ben potrebbe trasferirla in un altro Comune. 

Ma attenzione: il mutamento della residenza dopo il 18 mese dall’acquisto consente di mantenere solo il bonus prima casa (ossia di non restituire al Fisco gli sconti goduti in sede di rogito), ma si perderà invece l’esenzione Imu che, come detto, è sempre collegata alla residenza. 

Dunque, se chi si chiede dopo quanto tempo cambiare la residenza prima casa, la risposta è: una volta usufruito del bonus prima casa bisogna mantenere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile per 18 mesi da quando ci si è recati dal notaio per firmare l’atto di compravendita. Dopodiché, è possibile trasferirsi in un altro luogo. Il trasferimento comporterà sempre la perdita dell’esenzione Imu sul precedente immobile, agevolazione tuttavia che potrà essere “spostata” sulla casa ove ci si trasferisce

GuardiaCivica - Come mantenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa in caso di cambio di residenza.

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