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Riduzione del canone nel contratto di locazione ad uso abitativo: La redazione dell’accordo ed il modello 69

L’attuale stato di emergenza sanitaria, come previsto, ha portato con sé correlate problematiche di natura economica. Ed invero, la mancanza di liquidità se in alcuni ha causato lievi disagi, in altri, purtroppo, si è tradotta in una lesione dei diritti primari garantiti dalla Costituzione.

Appare chiaro che in un sistema fondato sul riconoscimento e sul rispetto dei diritti fondamentali dell’uomo sia “doveroso impedire che delle persone possano rimanere prive di abitazione” in quanto ”il diritto all’abitazione rientra infatti, fra i requisiti essenziali caratterizzanti la socialità cui si conforma lo Stato democratico voluto dalla Costituzione“.

Invero, l’obbligo di corrispondere il canone al proprietario non viene meno, tout court, per l’insorgere delle difficoltà economiche relative alla pandemia.

Gli interessi in gioco, a ben vedere, sono tutti privati e la materia, sebbene sembri richiederlo, appare prestarsi mal volentieri ad un intervento da parte del legislatore. La panacea richiesta del congelamento delle suddette obbligazioni, appare utopistica ed iniqua, ciò, invero, non farebbe altro che favorire i conduttori a danno dei proprietari, alimentando il gioco di accorciare una coperta che sembra sempre più corta.

Gli interventi messi in campo dal legislatore

Seppur limitati e limitanti meritano di essere menzionati quegli interventi legislativi che hanno tentato di fornire una risposta alle esigenze in commento. In particolare,  la previsione di cui all’art. 65 del c.d. “Decreto Cura Italia”  in materia di  locazioni di immobili ad uso commerciale riconosce ai soggetti esercenti attività di impresa, per l’anno 2020, un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, ciò per gli immobili di categoria catastale c/1. In proposito, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito riconosciuto ha ad oggetto solo i canoni effettivamente pagati.

Degno di nota, inoltre, è anche l’art. 91 del medesimo decreto legge, il quale impone al giudice di valutare la crisi da corona virus nel contenzioso, relativamente alla mancata corresponsione dei canoni di locazione. In altri termini, laddove omettendo il pagamento dei canoni si venga chiamati a risponderne davanti al Tribunale, il giudice non potrà non tener conto dello stato emergenziale di fondo.

L’autonomia negoziale delle parti e la riduzione del canone di locazione

Riassumendo, alla luce di quanto innanzi esposto,  il conduttore non è autorizzato a sospendere il canone di locazione. Tuttavia ai sensi dell’art. 1322 c.c. è riservata all’autonomia delle parti la possibilità di prevedere una sospensione o riduzione del canone di locazione.

In tal senso, l’inquilino potrà trovare un accordo con il proprietario per ridurre l’importo del canone di locazione per un periodo concordato dalle stesse parti. Sebbene un siffatto meccanismo soccorra esclusivamente alle difficoltà del conduttore, il proprietario potrà limitare le perdite registrando l’accordo presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate  dove è stato registrato il contratto di locazione. Tale opzione è applicabile alla generalità dei contratti,  aventi ad oggetto sia abitazioni che locali commerciali o professionali e indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile.

di Giordano Maddaloni

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GuardiaCivica - Riduzione del canone nel contratto di locazione ad uso abitativo: La redazione dell’accordo ed il modello 69

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