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CONDOMINIO - Il Conduttore non ha rapporti Giuridici diretti con l'Amministratore. Non può vantare diritti né essere destinatario di obblighi, se non in alcuni casi specifici

Inquilini soggetti estranei al condominio.

Chi conduce in locazione un'unità immobiliare sita nell'edificio condominiale non ha rapporti giuridici diretti con l'amministratore e quindi non può vantare diritti né essere destinatario di obblighi, se non in alcuni casi specifici. Generalmente, infatti, è il condòmino-locatore a dover fare da tramite tra l'inquilino, l'amministratore e la compagine condominiale nella gestione delle varie questioni che possono riguardare l'immobile concesso in locazione.

Ce lo ricorda una sentenza del Tribunale di Palermo, la n. 3607 dello scorso 30 settembre 2021, la quale ha evidenziato come l'amministratore non possa richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore per le spese condominiali non pagate, anche per quelle relative per esempio al riscaldamento centralizzato, in quanto l'unico soggetto tenuto a tale obbligo è il condòmino, salvo il diritto di quest'ultimo di pretenderne la restituzione dall'inquilino sulla base del contratto di locazione. Ma vediamo più da vicino come si atteggia il rapporto tra conduttori e condominio.

L'anagrafe condominiale e l'accesso alla documentazione conservata dall'amministratore.

L'art. 1130, comma 1, n. 6, cc ha introdotto l'obbligo per l'amministratore di tenere un apposito registro nel quale annotare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio l'usufrutto, l'uso e l'abitazione), nonché dei titolari di diritti personali di godimento (per esempio proprio la locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio dei medesimi. Ovviamente sono i condòmini a dover fornire queste indicazioni all'amministratore. Quindi, ove vi sia una locazione in corso, dovrà essere il locatore a comunicare all'amministratore i dati anagrafici del conduttore. Ma non bisogna dimenticare che l'amministratore ha comunque il potere-dovere di effettuare delle verifiche per garantire la corretta tenuta del registro di anagrafe. Non bisogna poi trascurare l'importanza, anche per il conduttore, del fatto che l'amministratore sia adeguatamente informato dei rapporti di locazione in corso nel condominio.

L'esempio più immediato si ricollega alla questione dell'accesso alla documentazione condominiale. L'art. 1130-bis cc include infatti anche i conduttori tra i soggetti legittimati a richiedere copia dei documenti contabili condominiali. Si pensi per esempio al caso in cui l'inquilino voglia verificare i consumi del riscaldamento centralizzato e non riesca a ottenere queste informazioni dal locatore. È evidente come in questi casi l'amministratore, per poter soddisfare detta richiesta, debba essere in grado di poter controllare che il richiedente sia effettivamente parte di un contratto di locazione con il condòmino. Ecco allora che lo strumento più adeguato e di immediata consultazione è proprio l'anagrafe condominiale, a condizione che la stessa sia mantenuta aggiornata dall'amministratore. Ove il condòmino-locatore non si attivi in tal senso, il conduttore può quanto meno segnalare all'amministratore l'esistenza del rapporto di locazione, in modo che quest'ultimo si attivi con il proprietario dell'appartamento per verificare la circostanza.

La partecipazione del conduttore all'assemblea condominiale.

L'art. 10 della Legge n. 392/78 ha attribuito ai conduttori il diritto di partecipare e votare alle riunioni assembleari nelle quali si discuta delle spese e delle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Sempre la medesima disposizione stabilisce che negli altri casi nei quali si discuta di impianti e servizi comuni, il conduttore può intervenire alle assemblee, senza però il potere di esprimere il proprio voto. In tutti gli altri casi all'assemblea può partecipare e votare soltanto il condòmino-locatore.

La giurisprudenza ritiene comunque che la mancata convocazione del conduttore all'assemblea produca effetti esclusivamente nel rapporto interno con il proprietario e non comporti quindi l'invalidità della deliberazione. Ecco perché l'amministratore non è tenuto a inviare la convocazione al conduttore nei casi di cui al predetto art. 10 della legge n. 392/78.

Il pagamento delle spese condominiali.

Il conduttore è tenuto a pagare le spese condominiali al condòmino-locatore, sulla base di quanto previsto nel contratto di locazione. Solitamente si versa un acconto in misura fissa unitamente al pagamento del canone, per poi effettuare il conguaglio sulla base delle risultanze del rendiconto condominiale approvato dall'assemblea.

Di conseguenza, come stabilito anche dal Tribunale di Palermo nella sentenza n. 3607/2021, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, anche di quelle relative ai servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria, l'amministratore non può rivolgersi direttamente al conduttore, ma deve sempre fare riferimento al condòmino-locatore.

L'eventuale decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto nei confronti del conduttore è infatti illegittimo, non essendovi alcun rapporto obbligatorio tra il condominio e l'inquilino. Quest'ultimo potrà quindi eccepire in giudizio il proprio difetto di legittimazione passiva, provvedendo a presentare opposizione avverso il decreto ingiuntivo, con probabile condanna del condominio alla refusione delle spese di lite.

Il condòmino locatore è tenuto a versare integralmente le spese al condominio anche ove l'unità immobiliare sia concessa in locazione. Ovviamente il proprietario potrà recuperare interamente dal conduttore la parte di spese condominiali da quest'ultimo dovute, sempre sulla base del contratto di locazione. Solitamente si tratta delle spese relative al riscaldamento, all'ascensore, alla pulizia delle parti comuni e/o al portiere, ecc..

Come deve comportarsi l'amministratore ove il conduttore provveda a pagare direttamente a lui la sua quota di spese condominiali?

Si tratta di un'eventualità non così rara, anche perché a volte in qualche modo sollecitata dall'amministratore condominiale. A volte capita infatti di imbattersi in preventivi/consuntivi condominiali che distinguono, in relazione alle unità immobiliari concesse in locazione, le spese imputate al proprietario da quelle richieste al conduttore. Si tratta però di una prassi scorretta perché, come detto, tra quest'ultimo e il conduttore non vi è alcun rapporto diretto, tanto è vero che l'amministratore non potrebbe mai pretendere il pagamento dall'inquilino, ove quest'ultimo non provvedesse spontaneamente in tal senso. A ben vedere, così facendo l'amministratore opera una inopportuna commistione di ruoli, operando al contempo sia come legale rappresentante del condominio sia come mandatario del condòmino-locatore, incaricato della riscossione delle spese (e magari anche del canone di locazione). Questa operatività può inoltre generare una certa confusione contabile.

La violazione del regolamento condominiale.

Un altro ambito condominiale nel quale spesso vi possono essere delle sovrapposizioni tra condòmino-locatore e conduttore è poi quello delle infrazioni al regolamento. Poiché in questi casi chi vive nello stabile condominiale è l'inquilino, può essere che sia quest'ultimo a tenere condotte poco osservanti della civile convivenza. Si pensi, per esempio, al disturbo derivante dall'utilizzo del televisore o della radio ad alto volume, oppure al mancato rispetto delle regole per il conferimento dei rifiuti, ecc.. Anche se il soggetto che ha commesso l'infrazione è il conduttore, l'amministratore è comunque tenuto a contestare il fatto al condòmino-locatore, il quale dovrà poi assicurarsi che l'inquilino cessi la condotta illegittima, fondando la propria pretesa sempre sul contratto di locazione. In caso contrario l'eventuale sanzione pecuniaria deliberata dall'assemblea sarà sempre comminata al condòmino, il quale potrà poi rivalersi sul proprio conduttore, anche provvedendo a risolvere il contratto per grave inadempimento

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